U bent retailer én huurder van een goedlopende supermarkt in hartje Utrecht. U wilt uw onderneming overdragen aan een jonge ondernemer. Uiteraard moet daarbij de locatie én het klantenbestand behouden blijven. U regelt een gesprek met de verhuurder en vraagt hem of hij toestemming geeft voor de 'indeplaatsstelling' van de jonge ondernemer als nieuwe huurder. Tot uw verbazing weigert de verhuurder botweg en u druipt af. Zijn alle inspanningen tevergeefs geweest of is er nog een andere optie?

Huurindeplaatsstelling

Ja er is nog een andere mogelijkheid, want in de wet staat dat de huurder bij de rechter de 'indeplaatsstelling' kan vorderen. De rechter beoordeelt dan of de indeplaatsstelling kan worden toegewezen op de volgende gronden:

1. Is sprake van een (toekomstige) bedrijfsoverdracht?
2. Is er een 'zwaarwichtig belang' bij die bedrijfsoverdracht?
3. Zijn er voldoende waarborgen voor de volledig nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.

Deze drie gronden zal ik hieronder één voor één doorlopen:

1. Bedrijfsoverdracht

Voor een bedrijfsoverdracht is nodig dat u zélf de supermarktondernemer bent. Er is geen bedrijfsoverdracht als de winkel eigendom van uw onderhuurder is. Belangrijk is dat uw eigen onderneming wordt voortgezet. Vaak wordt een beroep gedaan op huurindeplaatsstelling terwijl alleen sprake is van de overdracht van de huur.

Een mooi voorbeeld waarbij dit onderdeel misliep, is een uitspraak van het Gerechtshof Den Haag. Het hof oordeelde dat geen bedrijfsoverdracht aan de orde was. Sprake was van een formulewijziging waarbij geen voorraden, geen inventaris en geen leveranciers- en servicecontracten werden overgedragen en waarbij de bedrijfsleider en de assistent-bedrijfsleider bij de oude formule achterbleven.

2. Zwaarwichtig belang

Zwaarwichtige belangen voor een bedrijfsoverdracht zijn er in vele smaken. Denk aan bedrijfsopvolging, inbreng van de onderneming in een vennootschap, fiscale motieven, etc. Niet elke omstandigheid komt in aanmerking: recent oordeelde een kantonrechter dat een zwaarwichtig belang niet aan de orde “omdat de huurder zich in de toekomst alleen wilde toeleggen op een andere winkel”.

3. Waarborgen voor nakoming en behoorlijke bedrijfsvoering

De rechter zal uw vordering tot indeplaatsstelling afwijzen als er geen zekerheid is over de nakoming van de huurovereenkomst. De nieuwe huurder moet financieel solide zijn; soms wordt een financiële waarborg van drie tot zes maanden huur voldoende geacht. Ook moet de verhuurder ervan uit kunnen gaan dat de nieuwe huur een behoorlijke bedrijfsvoering voert. Het verleden van die nieuwe huurder kan uiteraard van belang zijn voor het oordeel van de rechter.

Let op: huur- en franchiseovereenkomsten kunnen bedrijfsoverdracht beperken

De indeplaatsstelling is van dwingend recht. Dat betekent dat die mogelijkheid niet ‘weggecontracteerd’ mag worden in de huurovereenkomst.

Echter, in de praktijk wordt indeplaatsstelling door formulehouders (die ook verhuurder zijn) regelmatig flink beperkt via andere routes. Zo wordt in de huurovereenkomst het gebruik van het winkelpand beperkt tot de betreffende formule of is in de franchiseovereenkomst een verplichting vastgelegd om uw onderneming eerst te koop aan te bieden aan de formulehouder

Gedegen voorbereiden

Als u uw winkel wenst over te dragen, dan is goede voorbereiding het halve werk. Ga niet onmiddellijk naar de verhuurder, maar bereid u gedegen voor op vragen rond de aard van de bedrijfsoverdracht, de draagkracht van de nieuwe huurder, etc. Dat kan een teleurstelling én een procedure voorkomen.

Auteur: advocaat Jan Eerbeek (BVD Advocaten).