Voor de meeste winkeliers klinkt 'op de juiste manier opzeggen' natuurlijk weinig verrassend. Toch gaat het in de praktijk regelmatig fout. Het gevolg kan zijn dat de huurovereenkomst wordt verlengd met een nieuwe termijn van (meestal) vijf jaar. In deze blog staat een arrest centraal waarin het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uiteenzet wat doorslaggevend is voor een rechtsgeldige huuropzegging.
De feiten
Een winkelier huurt met ingang van 1 januari 2010 winkelruimte voor de duur van twee jaar. De huurovereenkomst bepaalt dat na afloop van deze termijn de huurovereenkomst met nog eens drie jaar wordt verlengd tot en met 31 december 2014.
Na het verstrijken van deze termijn wordt de huurovereenkomst steeds met perioden van vijf jaar verlengd. De huurovereenkomst bepaalt verder dat de opzegtermijn één jaar bedraagt en de huurovereenkomst alleen per deurwaardersexploot of per aangetekende brief kan worden opgezegd. Per aangetekende brief van 12 juni 2014 zegt de huurder de huur op tegen 1 november 2014.
U ziet dat de opzegtermijn van één jaar niet in acht is genomen. De verhuurder gaat hiermee niet akkoord en meent dat de huurovereenkomst inmiddels weer is verlengd met vijf jaar tot en met 31 december 2019. De huurder reageert hierop en verwijst naar gesprekken die zij al in 2013 met de verhuurder heeft gevoerd. Daarin heeft zij aan de verhuurder meegedeeld de exploitatie van de winkel te staken en de huurovereenkomst te willen beëindigen per 31 december 2014.
Kort daarna is de winkel ook daadwerkelijk gesloten zodat het volgens de huur veel eerder duidelijk was dat de huurovereenkomst niet wordt voortgezet.
Oordeel van de kantonrechter
De verhuurder houdt vast aan de verlenging van vijf jaar en vordert vervolgens bij de kantonrechter (onder meer) de betaling van de achterstallige huurtermijnen over de maanden ná 31 december 2014.
Wat is het oordeel van de kantonrechter?
Volgens de kantonrechter heeft de huurder voldoende aangetoond dat de huurovereenkomst al in 2013 mondeling is opgezegd. De kantonrechter wijst daarom de vorderingen van de verhuurder af.
Hoger beroep: wat is van belang voor een rechtsgeldige opzegging?
De verhuurder gaat tegen deze uitspraak in hoger beroep. Het gerechtshof moet vervolgens oordelen of de huur rechtsgeldig is opgezegd met een mondelinge opzegging. Het hof meldt allereerst dat het vereiste om bij exploot of aangetekende brief op te zeggen, een wettelijk vormvoorschrift is.
De rechter heeft echter de ruimte om te bepalen wat het gevolg is van het overtreden van zo’n vormvoorschrift. Het hof overweegt dat het voorschrift om de huurovereenkomst bij exploot of aangetekende brief op te zeggen het doel heeft om duidelijkheid te verschaffen of er werkelijk is opgezegd. De opzegging kan dus ook mondeling plaatsvinden als dat duidelijk (en tijdig) gebeurd.
Kortom: is het voor de verhuurder duidelijk dat de huur tijdig is opgezegd, dan mag hij de huurder niet tegenwerpen dat hij niet de juiste vormvoorschriften in acht heeft genomen.
Tijdig en schriftelijk opzeggen per exploot of aangetekend schrijven”
Vervolgens bekijkt het Hof of ook hier sprake is van een duidelijke en tijdige mondelinge opzegging. Het hof constateert dat uit de gesprekken in 2013 niet ondubbelzinnig blijkt dat de huur is opgezegd. Uit de gesprekken blijkt alleen dat het slecht gaat met de winkel en dat de huurder met de winkel wilde stoppen. Dat zij ook de huurovereenkomst wilde opzeggen, is niet duidelijk. Dat blijkt ook niet uit het feit dat de winkel kort na het gesprek is gesloten.
De verhuurder had uit de omstandigheden namelijk ook kunnen begrijpen dat de huurder de verdere ontwikkelingen nog even wilde afwachten voordat zij daadwerkelijk de huur op zou zeggen. Vervolgens oordeelt het hof dat ook de latere brief van 12 juni 2014 niet leidt tot een rechtsgeldige opzegging, omdat hierbij niet de termijn van een jaar in acht is genomen. De slotsom is dat de huurovereenkomst voor een termijn van vijf jaar is verlengd en de huurder gehouden is de huur te betalen. Een bittere pil voor de huurder.
Conclusie
Een huurder die zijn huurovereenkomst opzegt, doet er uiteraard verstandig aan om tijdig en schriftelijk op te zeggen per exploot of aangetekend schrijven. Een ontvangstbevestiging van die opzegging door de verhuurder kan uiteraard ook geen kwaad. Vergeet hij schriftelijk op te zeggen, maar blijkt uit de omstandigheden dat de huurder de huurovereenkomst toch (mondeling) ondubbelzinnig heeft opgezegd, dan is de opzegging in de meeste gevallen toch rechtsgeldig.
Een blog van Jan Eerbeek, advocaat bij BVD Advocaten.
