Waarom is dit van groot belang? Bij huur kan de huurder aanspraak maken op ontruimingsbescherming en hebben zowel huurder als verhuurder diverse verplichtingen die zij bij een ‘gewone’ overeenkomst niet hebben.
Haalbare huurovereenkomst
Een huurovereenkomst is een overeenkomst waarbij de verhuurder aan de huurder een zaak in gebruik geeft en de huurder een tegenprestatie, de huurprijs, voldoet. Als niet duidelijk is wat de zaak is, dan is geen sprake van huur. Een huurovereenkomst moet met andere woorden bepaalbaar zijn. Het moet duidelijk zijn op welke specifieke zaak de huurovereenkomst betrekking heeft.
Parkeerplaatsen in gebruik geven
In een zaak die dit jaar speelde, gaf de Gemeente Dordrecht 100 parkeerplaatsen in een parkeergarage in gebruik. Het stond niet vast welke 100 parkeerplaatsen mocht worden gebruikt. Er lijkt dus geen sprake te zijn van een bepaalbare huurovereenkomst; er zijn in de parkeergarage namelijk geen specifieke parkeerplaatsen aangewezen.
Oordeel kantonrechter: het is huur
De rechtbank oordeelde dat bij de situatie in Dordrecht toch sprake is van een huurovereenkomst. Zij vergelijkt het met de huur van een hotelkamer, waarbij men niet een specifieke kamer huurt maar een kamer uit een bepaalde categorie. Hierbij wordt desondanks aangenomen dat sprake is van huur.
U doet er verstandig aan duidelijke afspraken te maken: huur of gebruik”
Deze vergelijking gaat mijns inziens mank. De hotelgast huurt weliswaar een kamer uit een bepaalde categorie, maar tijdens zijn verblijf gebruikt hij doorgaans slechts één specifieke kamer. Op het moment dat de gast intrek neemt in het hotel, is het huurobject kortom bepaalbaar. Dat is niet het geval bij parkeerplaatsen. Iedere dag kunnen immers andere parkeerplaatsen in gebruik worden genomen. De gebruiker van de parkeerplaatsen heeft kortom niet het exclusieve recht om gedurende de looptijd van de huurovereenkomst steeds dezelfde 100 parkeerplaatsen te gebruiken. Mijns inziens is er daarom geen sprake van huur.
Wat is de relevantie voor de praktijk?
Wellicht vraagt u zich nu af of het echt wat uitmaakt of er wel of geen sprake is van een huurovereenkomst. Het antwoord is: ja. Op grond van de wet is een huurder bijvoorbeeld verplicht gebreken direct (onverwijld) aan de verhuurder te melden. Doet hij dat niet, dan is de huurder verplicht de schade te vergoeden die de verhuurder leidt. Dat kan gevolgen hebben en vereist een hoge mate van oplettendheid van de huurder.
Bovendien heeft de huurder van parkeerplaatsen in een parkeergarage ontruimingsbescherming. Die bescherming is er niet bij gebruik (geen huur) van de parkeerplaatsen.
Conclusie en praktische tips
Het besproken oordeel van de rechtbank is in de literatuur kritisch ontvangen. Het is de vraag of een rechter in een nieuw geval dezelfde lijn zal volgen. Mocht u daarom als winkelier parkeerplaatsen in een parkeergarage in gebruik willen nemen, dan doet u er verstandig aan duidelijk af te spreken wat beoogd wordt: huur of gebruik.
Wordt er bewust voor huur gekozen, dan is het aan te bevelen om overeen te komen welke parkeerplaatsen in gebruik worden genomen. Een eenvoudige plattegrond kan uitkomst bieden en u op een later moment helpen in een geschil.
Een blog van Jan Eerbeek, advocaat bij BVD Advocaten.
