Brand 1

De eigenaar-verhuurder van een winkelpand verricht zelf ook dakdekkerswerkzaamheden. Omdat zich bij een ontluchtingspijp een lekkage had voorgedaan, besluit hij deze pijp zelf te vervangen. Daarvoor moet ook de bitumen dakbedekking worden verwijderd en vervangen. Er ontstaat een brand, die te laat wordt ontdekt en het winkelpand brandt af. De opstalverzekeraar, Achmea, vergoedt (een deel van) de schade van de winkelexploitant en wentelt deze kosten af op de verhuurder-dakdekker.

De zaak komt voor de rechter, die zich drie dingen afvraagt:

1. was het onzorgvuldig om bij een oudere houten dakconstructie te werken met open vuur?

Antwoord: nee, de normen van de branche stonden het gebruik van open vuur in dit geval toe.

2. was het onzorgvuldig dat er niet direct blusmiddelen beschikbaar waren om de (beginnende) brand te blussen?

Antwoord: nee, Achmea heeft niet voldoende duidelijk gemaakt wat de dakdekker-verhuurder aan blusmiddelen beschikbaar had kunnen of moeten hebben.

3. is er een (causaal) verband tussen het uitbreken van de brand en een onzorgvuldig uitgevoerde nacontrole?

Antwoord: ja, althans vooralsnog. De richtlijnen van Vebidak (branche-organisatie van dakdekkers) verplichtten de dakdekker om minimaal een uur na het einde van de werkzaamheden ter plaatse te blijven en nauwgezet te controleren of sprake was van een beginnende brand. Als de dakdekker lang genoeg ter plaatse was gebleven, zou hij het ontstaan van de brand hebben ontdekt. De dakdekker mag het tegendeel bewijzen.

Brand 2

Hoogvliet Beheer geeft opdracht aan Kewodak voor het vernieuwen van de dakbedekking van een winkelpand van Hoogvliet Vastgoed, die het pand heeft verhuurd aan Hoogvliet (het winkelbedrijf). Let op dat het hierbij gaat om drie verschillende vennootschappen binnen dezelfde formule. Kewodak schakelt een onderaannemer in en tijdens de werkzaamheden breekt brand uit. Zowel Hoogvliet Vastgoed als Hoogvliet (winkelbedrijf) leiden aanzienlijke schade.

Open vuur gebruikt

Kewodak betwist dat de onderaannemer gebruik heeft gemaakt van open vuur. Dat was namelijk niet toegestaan. Uit getuigenverklaringen van omwonenden blijkt dat wél gebruik is gemaakt van open vuur. De rechtbank oordeelt dat algemeen bekend is dat het gebruik van open vuur bij dakdekkerswerkzaamheden een aanzienlijk risico van brand met zich meebrengt. Daarom moeten passende controle- en voorzorgsmaatregelen worden genomen om het ontstaan van brand te voorkomen én de gevolgen van een onverhoopte brand zoveel mogelijk te beperken. De onderaannemer is dus aansprakelijk.

Onvoldoende voorzorgsmaatregelen

Het feit dat een dakdekker zich – in paniek- bij de bloemenwinkel meldde met de vraag om een brandblusser, laat zien dat er onvoldoende voorzorgsmaatregelen waren genomen. Een alternatieve oorzaak van de brand, zoals kortsluiting is volgens de Rechtbank niet waarschijnlijk.

Of Kewodak als hoofdaannemer mede aansprakelijk is voor het vergoeden van de schade hangt af van de vraag tegenover welke Hoogvliet-vennootschappen zij zich al dan niet op haar algemene voorwaarden kan beroepen. Die bevatten namelijk een vergaande beperking van aansprakelijkheid.

Analyse en adviezen

1. Voorkomen is altijd beter dan genezen, zeker bij brand. Schakel naast de dakdekker een onafhankelijk opzichter in die toeziet op de uitvoering van de werkzaamheden, de preventieve beschikbaarheid van blusmiddelen – zeker als, noodgedwongen, moet worden gewerkt met open vuur – en de nacontrole. Goedkoop is duurkoop.
2. Denk vooraf na welke vennootschap het contract met de dakdekker zal (moeten) aangaan en welke uitsluitingen of beperkingen van aansprakelijkheid daarbij al dan niet juist en/of redelijk zijn. Uit de tweede uitspraak blijkt dat het winkelbedrijf van Hoogvliet zijn schade kan verhalen zonder te worden ‘gehinderd’ door een uitsluiting of beperking van aansprakelijkheid in de overeenkomst met de beheer- of vastgoed BV.
3. Het is belangrijk periodiek (minimaal jaarlijks) te controleren of sprake van een adequate verzekeringsdekking. Dat betreft de opstaldekking in verband met het risico van onderverzekering. Het betreft ook de dekking voor stagnatieschade en schade aan voorraden en inventaris. Een extra controle onmiddellijk voordat aan het dak wordt gewerkt, kan geen kwaad.
4. Als het kwaad toch is geschied, laat het technisch onderzoek niet over aan de brandweer en/of de verzekeraar. Laat direct ook zelf een grondig toedrachts- en brandtechnisch onderzoek doen om maximale duidelijkheid te krijgen over de wijze van het ontstaan van de brand, het uitsluiten van alternatieve oorzaken (hoe onaannemelijk ook) en het veilig stellen van het bewijs.
5. Als de verzekeraar schade gaat verhalen, vergeet dan niet om u in die procedure te voegen voor het verhalen van de schade die niet onder uw eigen verzekering bleek te zijn gedekt.
6. Hebt u het gevoel dat de uitkering van de (eigen) verzekeraar wel erg laag uit pakt? Laat de juistheid van dat standpunt tijdig juridisch toetsen. De vaststelling van de vergoedbare schade is een vak apart. Niet zelden komt de verzekeraar in de verleiding naar zichzelf toe te rekenen.

Wilt u al dan niet preventief juridisch advies? Neem dan contact op met ons op.

Een blog van Harry Blok, advocaat bij BVD Advocaten.