Alleen die bepalingen uit de huurovereenkomst 'die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak' gaan over op de nieuwe verhuurder. Bepaalde ‘persoonlijke’ afspraken zijn niet in te roepen tegen de nieuwe verhuurder en zullen dus vervallen. Te denken valt aan de toestemming van de (oude) verhuurder dat een deel van het gehuurde in gebruik mag worden gegeven aan een derde. Als huurder kun je de nieuwe verhuurder daar niet aan houden en de situatie zal (meestal) dus moeten eindigen. Dit kan voorkomen worden door van tevoren af te spreken dat bepaalde bedingen altijd overgedragen worden op de nieuwe eigenaar (bijvoorbeeld via een zogenaamd kettingbeding).
De nieuwe verhuurder kan de bestaande huurachterstand niet als reden aanvoeren om de huurovereenkomst te beëindigen.”
Huurachterstand
Is een huurachterstand ontstaan, dan kan de verhuurder met de nieuwe eigenaar/verhuurder afspreken dat die vordering mee over gaat. Wat de nieuwe verhuurder echter niet kan, is de bestaande huurachterstand als reden aanvoeren om de huurovereenkomst te beëindigen. Aan een beëindigingsvordering vanwege een huurachterstand moet een bij de nieuwe verhuurder ontstane huurachterstand ten grondslag liggen. De huurder begint als het ware met een ‘schone’ lei.
Gebreken en schade
Wat betreft een al bestaand gebrek (bijvoorbeeld een lekkend dak) en eventueel daaruit voortvloeiende schade (bijvoorbeeld waterschade aan de winkelinrichting) zal de huurder in beginsel herstel van het gebrek en vergoeding van de schade moeten vorderen van de oude verhuurder (hoewel herstel praktisch lastig zal zijn). Duurt het gebrek na eigendomsoverdracht voort en ontstaat er meer schade, dan kan de huurder óók de nieuwe eigenaar aanspreken om tot herstel over te gaan en om de schade te vergoeden die is ontstaan na eigendomsoverdracht.
Opletten geblazen
Al met al is het opletten geblazen als je gehuurde winkelpand verkocht wordt; de koop ‘breekt’ immers bepaalde huurbedingen. Maak van tevoren goede afspraken met het oog op een eventuele toekomstige verkoop van het gehuurde en weet wie je waarop kunt aanspreken.
Een blog van mr. Jan Eerbeek, advocaat bij BVD advocaten. Lees meer artikelen in het partnerdossier.
